公寓物业的管理方案4篇

为了保障事情或工作顺利、圆满进行，常常需要预先制定方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。那么优秀的方案是什么样的呢？下面是小编辛苦为朋友们带来的4篇《公寓物业的管理方案》，在大家参考的同时，也可以分享一下差异网给您的好友哦。

前期物业的管理方案 篇一

优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务，使物业实现保值增值。

一、组织加构的设定

（见附表一）

二、物业公司的工作职能

1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。

2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。

3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。

4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。

5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。

6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。

7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。

8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。

9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，

10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

三、本司的发展方向确定

物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。

简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。

物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。

综上所述，物业公司应把管理物业转变成为经营物业，从而走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。

四、物业的公司收支分析

物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二、公众代办性服务费的收入；

三、特约服务费的收入；

四、物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

再看物业公司的支出情况：

一是物业成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；

二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；

三是核算财务费用；

四是核算所得税。

在实际工作中我做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：

物业公司的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门审定的指导价，占物业管理费的比例分别为：人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。

按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。

１、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度

就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

２、经营物业的资源及管理运作

经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。

物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

（1）、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

（2）、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

（3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

（4）、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、写字楼经营管理方案

前期物业的管理方案 篇二

一、物业管理公司人力资源管理的重要性

物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，我们将人力资源结构划分为二大类，一是职员；二是员工。职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制，；而员工一类，则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制，而工程维修人员一般都放到管理员层次，属于公司编制。员工由各管理处自行管理，且不享受公司的相关福利。所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益。

二、物业管理公司的人力需求

结合物业管理自身特点，物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面:

1、总经理：一人是决策型人才招聘。要求：知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。

2、总经理助理：一人是参谋型人才招聘。要求：有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。

3、综合型。知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。

4、办公室主任一人是协调型招聘人才。要求：活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突，

5、人力资源部长一人是监督型招聘人才。要求：秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。办公室工作。

7、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘。要求：办事认真可靠，落实迅速准确。

三、物业公司人力资源管理方案

1、建立责任目标。也就是制定各岗位的责任及要求。食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标

2、招聘与录用:严格控制人员招聘把关。

1视力。

2身高。

3身体健康状况。

4身份。

5执业证书。

3、录用。经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档。

4、试用。一般使用一个月，合格后签订正式合同。

5、离岗辞职。要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由。经审核批准后，填写辞职书。

4、培训与开发:制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。

5、考核与发展:。落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施。

6、人事管理:主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析，建立职员档案库等工作。

7、不断的策划公司的人力需求和岗位需求。

8、定期统计人员的流失率和原因。

定期对人员异动状况进行统计分析，掌握相关的数据，对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为，一份行之有效的企业内部人力资源管理方案，必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握，对整个方案的构思以及解决措施的提出，便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性。

9、搞好企业文化建设:，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织。

四、组织学习的方案

组织学习方案的制定。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定，可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择，如授课法是获取知识的有效途径，态度转变应采用计划性指导，而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等。

前期物业的'管理方案 篇三

一、物业管理接管验收方案

物业验收、接管前的工作

1)成立验收、接管小组：

由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。

2)有关专业人员提前进驻小区：

提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。

物业验收、接管中的工作

1)组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期：

管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

2)印制验收、接管工作表格：

物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。

3)全面验收、交接：

验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。

物业验收、接管后的工作：

1)已接收项目的管理：

管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

2）入伙时业主及物业使用人收楼验收：

管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住。

3）归档小区各种资料：

建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。

4）拟定小区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。各项工作执行企业的质量方针和目标，以及ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。

二、业主入住管理方案

住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户排忧解难的措施。一旦我司中标，我司将立即组织资深专家组为某某小区提供全面的前期服务，结合物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作：

（一）入伙（住）管理方案

1．做出入伙方案。主要包括：

（1）做出明显的指引标识；

（2）入伙车辆的引导工作；

（3）保安的安全保卫工作；

（4）入伙期的日常保清工作；

（5）办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作；

（6）协助物品的搬运及摆放工作；

（7）小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作；

（8）水电工的供水、供电的保障工作；

（9）欢迎入伙的准备工作；

（10）确定入伙时间。

2．每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒

在入伙的前一个星期，由工程部主管带领水电维修人员，对供电供水情况进行每个房间的仔细检查，以确定入伙后水电畅通。

在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，进行最后一次的清洁开荒，然后关闭门窗，锁好房门。

3．挂彩旗等迎接准备工作

在入伙的前二天，我们根据事先的准备安排，做好入伙欢迎工作。

（1）在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语；

（2）在南北方向的两个门口设置充气拱门；

（3）在小区的四周设立彩旗；

（4）在建筑物的周围悬挂气球等。

4．现场的保障及配合

按照《入伙方案》中的相关内容，入伙的当天和入伙阶段，切实做好现场的保障和配合工作，以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。

提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。

为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

5、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

4若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

5）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

6）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

公寓物业的管理方案 篇四

一、项目背景

xx师专xx校区规划用地1500亩，已由华南理工大学建筑设计研究院完成修建性详细规划设计工作。第一期工程用地750亩，已完成征地工作并已办理土地使用证，总建筑面积为63300m2，教学楼、图书馆楼、信息技术与学术交流中心、化学化工与生物工程中心、艺术楼、办公楼、专家楼等政府性投资部分建筑单体已完成设计工作，从2月中旬开始施工招投标，3月份全面开工建设。

根据学校的建设发展规划，学生公寓及学生食堂等学生生活服务设施采用社会化引资建设。学生公寓部分，20xx年开工项目按容纳约3000学生规模进行建设，分六个建筑单体建设，每个建筑单体高6层，每层15个房间，每个房间住6人，人均建筑面积6.5m2，框架结构。房间的内部使用功能为：每位学生单独使用一副组合床架，上下位为学生书架书桌（可放电脑）、上位为学生床位（宽1m）配有双卫生间及洗盥间、有热水供应，通信、有线电视网络通达学生宿舍，预留空调结构。时间要求：20xx年8月份前开工建设，20xx年6月份建成，7月份学生入住。

二、20xx年开工项目建筑面积

单体建筑面积：6层×15间×6人/间×6.5m2/人＝3510m2

总建筑面积：3150m2×6＝21060m2

三、投资概算387万元/栋

（一）前期建设经费93.6万元

1、土地平整6.3万元

（1）平整面积：每栋楼占地15间×6人/间×6.5m2/人＝585m2。按1500m2计算六栋楼共9000m2。

（2）土石方量：平整平均深度0.5m,土方及石方各按50%计。

土方量：9000m2×0.5m×50%=2250m3

石方量：9000m2×0.5m×50%=2250m3

（3）平整费用

单价：土方：8元/m3、石方：20元/m3

2250m3×8元/m3+2250m3×20元/m3=63000元≈6.3万元

2、岩土勘探：16.2万元

按每栋12个钻孔，每孔平均深度15m，每米平均单体150元（含技术成果费）计算。

6×12×15×150＝162000元≈16.2万元

3、单体设计：23.3万元

设计单价第一栋按26.5元/m2，第二至六栋按30%计算3510×26.5+3510×26.5×5×30%=232537.5元≈23.3万元

4、人防费：21万元

按10元/m2计算

21060×10≈210600元

5、城市基础设施建设配套费：26.8万元

施工价850/m2元，按施工总价1.5%计算

21060×850×1.5%=268515≈26.8万元

（二）施工造价1790万元

按建筑单价850元/m2（含内外墙普通装修及水电设施费用）

21060×850=17901000（元）≈1790万元

（三）附设生活设施经费438万元

1、热水供应设施132万元

供热源打空气热泵，热水供应到每个学生宿舍，按热水表收费

226元/栋×6栋=132万元

2、学生组床架306万元

每栋按510人，每副床架按1000元计算

510×6×1000=306000（元）≈306万元

（3）学生组合行李框54万元

按每间宿舍配一个，每个单价1000元计算

15×6×6×1000=540000（元）≈54万元

（四）每栋平均投资

（93.6+1790+438）÷6≈387（万元）

四、学生食宿费收费标准

从20xx年开始到20xx年按1000元/生。年，从20xx年开始按1200元/生。年

它山之石可以攻玉，以上就是差异网为大家带来的4篇《公寓物业的管理方案》，希望对您的写作有所帮助。