房地产行业会计实务9篇
房地产行业会计实务范文 篇一
关键词： 投资性房地产；处置核算；探讨
0 引言
投资性房地产的后续计量引进了公允价值计量模式，这一个模式的应用将大大提高企业的资产价值和经营业绩。2006年2月，财政部公布了《企业会计准则第3号―投资性房地产》，对于企业投资性房地产的会计账务和有关信息的公开得到规范，有必要将投资性房地产的这个概念被引进在企业会计准则体系中。最近几年，这种出租房地产投资方式已是十分普遍的经济局面。这种投资回报方式也逐渐在我国非常流行，更是企业新的经济增加点。新会计规定，投资性房地产可以选用两种核算模式中任意一种实行计量，就是成本模式和公允价值模式。在会计工作执行中，大部分房地产企业会进行公允价值模式计量，然而仍有不少企业继续使用成本模式进行核算。经案例解释了投资性房地产进行会计核算中处置核算出现的问题及处理方法，企业选择正确适当的核算模式应注意的事项。
1 投资性房地产的概念与确认
1.1 概念 资性房地产的含义主要是指，能够单独实行计量，能够对外出售，赚取租金收入、资本增值或两者共同兼有而持有的房地产。
其特点有以下三点：①它是一项经营性生产活动，持有宗旨就为了出租或资本增值后转让的目的；②它是在生产营业场所和用于销售的房地产来划分其目的、用途和状态等；③它有两种后续计量模式，一是成本模式，一是公允价值模式，要有证据表明满足其特定条件情况下才可使用公允价值模式进行核算计量。
1.2 确认 遵从新的企业会计规定，投资性房地产确认的条件和一般固定资产或无形资产的确认条件并无不同之处，要满足了下面三个标准时，才能给这类投资性房地产予以确认：①要与它的概念相符，目的是以赚取租金收入、资本增值或两者共同兼有而持有的房地产。②可以取得与它相关的租金收入或增值的经济利益。③它的成本可以持续地可靠地计量出来。
2 选取投资性房地产计量模式
2.1 计量模式选取的依据 何为理论依据，就是指在投资性房地产不考虑会计信息本身所代表的经济利益，与其可能发生的经济功效与影响，纯粹从理论角度来推定，应选用的会计信息加工和生成操作手段的计量模式。
2.2 计量模式的图表区别 两者在会计账务处理内容的真实性、正确性和全面性是有分别的，根据新的规定，具体做法如表1来区分。
这意味着属于投资性房地产的公司来说，可以对两种模式选取其一。选取其中一种计量模式实行计量后，就不得随意作修改变更，在各个会计期间应当保持一致。已选取公允价值模式的，不能转变为成本模式；从原来的成本模式转变为公允价值模式的，其投资性房地产的公允价值与原有账面价值差额应记入留存收益调整。无论是选取成本模式还是公允价值模式计量都各有各利弊取舍，关键是看该模式是否适用于本公司，应注意的问题有哪些。
3 投资性房地产处置核算存在的问题
新会计规定：对出售、转让、报废或毁损的，应该把处置投资性房地产的收入减去其账面价值，再减去与有关税费后的发生数计到当期损益；当被处置时、或者永久性退出使用情况时，不能从中取得经济收益的，应该终止该类投资性房地产的确认，处置核算决定用成本模式计量的投资性房地产，应该把实际收到的发生额记入科目“其他业务收入”的贷方，把投资性房地产的账面价值记入科目“其他业务成本”借方；而用公允价值模式计量它的处置核算，仍要把“投资性房地产―公允价值变动”的累计数转入到“其他业务收入”，如果发生了原转换日记入“资本公积”发生额的，也要转入。
依规定所述发现存在的问题有如下：
3.1 没有区分具体情形核算上的差别 企业发生出售、转让、报废、毁损投资性房地产等情形，应该在核算上有一定程度的差别，在会计账务上要分开来，不能混为一谈。新准则对此不仅区分了两种情形，而且还进行了详细说明。出售、转让投资性房地产的处置核算比较简单容易，能够直接在卖出收入减去，而报废、毁损投资性房地产的情况相对复杂点。
3.2 进行的清理后续工作不核算 不实行会计核算直接在处置这类投资性房地产中减去。在出售、转让、报废、毁损时产生的清理费用、相关税费减去后的净损益记入当期的损益，简化了处置损益的计算过程。固定资产与投资性房地产发生出售、转让、报废、毁损的费用迹象众多而繁杂。若遵从现行的会计准则去作出处理，会容易造成了不同会计时间段，混乱的会计核算和实物管理的不到位。
3.3 同一房屋和建筑物报废、毁损时处理不同 这种投资性房地产的处置收入记入“其他业务收入”，而固定资产或无形资产类的报废、毁损时的处置净收入则计入“营业外收入”。前者创造了营业利润，后者则是与非营业范围内盈利，不仅影响了利润结构，也无法让投资者准确辨别企业的盈利情况，提高了企业操纵利润的可能性。令投资者作出错误的投资决定，也令大部分消费者作出无理的消费，严重影响其判断与决策。
4 投资性房地产处置核算的处理方法
发生出售、转让、报废、毁损等投资性房地产的经济业务分别进行正确核算，通过佳田公司提供的数据，准确地反映出企业的经营情况与利润结构，其宗旨也是使投资者和消费者可以正确地清楚、掌握和领悟公司的财务报表，此类投资性计房地产应该要：
①把减去账面价值和税费后的金额记入“其他业务收入”贷方。出售、转让该类投资性房地产，按准则执行记入当期损益金额等于卖出价款减去其账面价值与相关税费后的金额。
②“投资性房地产清理”账户的设置。核算存续期间报废、毁损等该类投资性房地产发生的各项费用、损失金额，记入“投资性房地产清理”科目借方；期末结转“其他业务成本”贷方。
③存续期间发生的处置收入记入“其他业务收入”贷方。处置完投资性房地产的出售、转让、报废、毁损后，其收入记入“其他业务收入”贷方，会计期末要结转。
④收回自用后出售、转让、报废、毁损的处置净损益作营业外收支。这项投资性房地产应参照固定资产的会计处理方法，利得列作营业外收支处理。
下面通过案例根据新规定的投资性房地产准则对以上四点作详尽的会计处理方法并进行对比分析。
【例】2007年12月31日，SJ公司开发完成一幢写字楼价值3000万元（属于投资性房地产）。该写字楼预计使用寿命30年，用直线法按年计提折旧且无残值。2008年1月1日，把写字楼出租给华特公司3年，年末一次性收取年租金100万元。2009年1月1日，写字楼的公允价值3030万元，公司决定把原本初始计量的成本核算模式换成公允价值核算模式。2009年末按净利润的10%计提盈余公积，该写字楼公允价值3050万元。2010年12月31日，写字楼的公允价值3100万元。2011年1月1日，写字楼租期满收回并作出售处理，出售收入3200万元收存银行，假设暂不考虑其他因素。
①2008年有关业务的处理方法
1）出租
借：投资性房地产 30000000
贷：开发产品 30000000
2）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1000000
贷：投资性房地产累计折旧 1000000
3）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
②2009年有关业务的处理方法
1）转换日
借：投资性房地产―成本 30300000
贷：投资性房地产 30000000
利润分配―未分配利润 270000
盈余公积 30000
2）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1010344
贷：投资性房地产折旧 1010344
3）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
4）2009年12月31日
借：投资性房地产―公允价值变动 20000
贷：公允价值变动损益 200000
③2010年有关业务的处理方法
1）按年计提的折旧
借：其他业务成本 1010344
贷：投资性房地产折旧 1010344
2）收取租金
借：银行存款 1000000
贷：其他业务收入 1000000
3）2010年12月31日
借：投资性房地产―公允价值变动 500000
贷：公允价值变动损益 500000
④2011年1月1日，对外出售
1）取得价款
借：银行存款 32000000
贷：其他业务收入 32000000
2）结转账面价值
借：其他业务成本 27979312
投资性房地产累计折旧 3020688
贷：投资性房地产―成本 30300000
―公允价值变动 700000
3）结转公允价值变动损益
借：公允价值变动损益 700000
贷：其他业务收入 700000
依计算得知，SJ公司投资性房地产出租的盈余5000000元[（1000000*3）+300000-1000000-（1010344*2）+32000000-27979312+700000=5000000元]与（1000000*3+32000000-30000000=5000000元）计算值一致，结果相同的。
5 结束语
社会经济的不断增长，房地产行业市场渐渐繁荣，很多企业就会关注起投资性房地产的真实价值。在于公允价值和历史成本之间作出选择，给了投资性房地产企业选择的空间，这无疑给审计师一个很大的挑战性，意义重大，怎样判断并选择适宜的计量模式呢？
笔者觉得引进了公允价值模式实施计量是必不可少的，这种模式的使用会大量提高企业会计信息的真实资产市场价格，也肯定会被越来越多的企业广泛应用。使用成本模式计量，在会计处理方法上比较简单，容易计算和理解，也反映企业的总资产与净利润的稳定性，但不可以及时反映投资性房地产真实的市场价值。若只仅保持了财务会计的传统特色的，不能顺应会计行业进步发展的趋势，就跟不上社会发展的需要，所以为避免边缘化，必须对会计计量模式进行一系列有针对性的重大改革。而公允价值计量的提出，依据SJ公司各处理方法比较分析所知，其计量更科学、合理，它的可比性与操作性十也更强，可以真实准确反映企业经营活动收益情况。当然，该准则在实施过程中也需要不断完善以帮助更多的投资者、消费者看得明财务报表，能够合理作出决策。
参考文献：
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[2]吴飞飞。新准则下上市公司对投资性房地产计量模式的选择研究，2011年7月1日。
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房地产行业会计实务范文 篇二
关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析
一、房地产会计核算的基本内容
通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：
(一)现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
(三)房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
(四)经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
(一)会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。
(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
(一)优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。
(三)确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。
参考文献：
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房地产行业会计实务范文 篇三
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。
随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
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房地产行业会计实务 篇四
关键词：房地产行业并购；目标公司；尽职调查
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-01
在国家不断收紧房地产行业政策，抑制房价过快上涨的压力下，房地产行业目前形势严峻，对于资金充裕的企业，将是实现并购的大好时机。房地产行业并购的目的大致来讲分两种，第一，通过有利的价格获得二手土地；第二，进一步规模扩张的目的，通过并购能够迅速在某地区形成自己的市场。在并购过程中，财务方面工作一直伴随其中，下面主要就财务操作实务进行了简单的分析。
一、在并购前期阶段，主要是双方高层接触，双方都有并购的意愿，初步确定收购的方向和业务。在有了高层的初步意愿后，财务此时，应该做以下工作：1.初步了解并购目标公司的资产负债所有者权益方面的资料，获得初步的并购规模数字；2.初步了解并购目标的主要业务流程及土地方面的价值；3.初步了解并购目标内控制度以及财务管理制度是否完善，初步确定并购可能存在哪些方面的风险。主要是通过高层的沟通、并购目标公司现有资料（包含但不限于审计过的报表、财务管理制度、内控制度、固定资产特别是土地方面的资料）收集等方法做一个初步判断并形成内部报告，向决策层提供决策参考，特别是风险及资金流方面的提示。
二、在双方经过初步了解，确定在技术、程序及资金等方面并购基本不会出现大的问题后，双方签订并购意向书时。此时财务应该进行尽职调查：
1.查阅并购目标公司的基本资料，包括但不限于：第一，财务资料：财务账册、会计报表、凭证装订是否齐全等，了解目标公司会计核算是否健全；第二，纳税资料：税务登记证、税种核定表、纳税申报表、扣税凭证等，核查目标公司欠税情况；第三，出资资料：验资证明、银行进账单、营业执照、工商注册登记申请资料等，核查目标公司注册资本是否足额出资；第四，土地成本资料：土地相关合同、土地出让金票据、契税完税证明、拆迁费资料、土地开发成本票据等，核查目标公司的土地成本资料是否符合要求；第五，银行贷款及担保、保函等的合同、利息率等信息。
2.目标公司财务状况的确认：第一，确定目标公司土地使用权初始成本：根据土地出让合同计算目标公司土地成本及税费，取得已缴纳土地出让金及税费的相应原始有效凭证，核实应补交的金额及已付款未取得发票金额。土地使用权成本组成包括：土地出让金和契税、交易服务费、拍卖佣金等交易费用、耕地占用税（如有）、土地闲置费（如有）、拆迁补偿费、青苗补偿费等、土地一级开发所涉及的三通一平等土地平整费用、前期工程费用。第二，若项目已开发，根据目标公司与施工单位签订的合同核实应支付的100%进度款、已支付的工程款、已结算的工程款、已取得的合法、有效的工程发票和报建费用票据并取得相应原始凭证（工程进度、结算资料、发票、银行付款单据等），确定已发生并应支付的金额和已付、未付金额、已付款未取得发票金额。第三，确定目标公司其他资产会计账面价值及依据，包括货币资金价值的确认、应收票据的确认、应收款项和预付账款的确认、其他应收款的确认、固定资产和在建工程价值的确认、长期投资资产价值的确认。第四，确定目标公司账面负债和或有负债，包括银行借款的确认其他应付款、应付账款的确认、应缴税费的确认、或有负债的确认。第五，确定目标公司账面净资产价值和税法规定的前期可弥补亏损。包括实收资本的确认、以前年度可弥补亏损的确认。
三、在进行了尽职调查，基本掌握并购目标的资产负债状况后及其他方面的准备工作，双方就进入了实质的签约谈判，签订并购协议书，明确双方在并购活动中享有的权利和承担的义务。此时财务应该做以下工作：
1.根据并购协议，进行包干费的区分，根据股权转让合同及目标公司财务状况，判断区分包干费的构成，一般区分为长期股权投资对价、目标公司债务剥离两部分，正确进行购买方、目标公司的会计核算。包干费在购买方核算范围包括长期股权投资成本的确认和购买方对目标公司其他应收款金额的确认。
2.在支付首期包干费时，应该有资产、负债的剥离方案；剥离方案中，对可转让的债权债务应签订协议，并相应征得或告知债务及债权人，对不可转让的债务由目标公司代为支付，从包干费中扣除，对不可转让的债权，则增加包干费并处理好税务问题。
3.资料交接，资料交接包括但不限于：财务专用章、银行印鉴、税务登记证、历年的会计报表、总分类账、明细账、会计凭证、银行对账单、银行余额调节表、纳税申报表、企业所得税汇算清缴报告、纳税网报的密钥、其他涉税资料、验资报告、审计报告等。
4.涉税事项的处理，主要包括自然人股东个人所得税、法人股东所得税、涉及外资的所得税、土地增值税、契税等。
5.目标公司的建账，原则上必须延续原股东控制时期的目标公司的期末余额作为建账的期初数，并参照企业会计准则要求进行调整。
在并购完成后，我们还应该根据母公司的财务会计制度，会计核算模式、会计软件等因素对并购目标公司财务人员的岗位及职能进行重新调整及划分，并对财务人员进行培训，使并购目标公司财务的日常流程与财务的工作思路符合母公司的整体财务战略需要。
参考文献：
[1]王跃。并购企业文化整合的思路研究[J].现代商贸工业，2012（11）.
[2]全国会计专业技术资格考试领导小组办公室。高级会计实务科目考试大纲（2011）[M].经济科学出版社。
房地产行业会计实务 篇五
关键词：房地产企业 会计核算 会计科目 收入核算
一、房地产企业会计核算中存在的问题
（一）缺少专用会计科目
我国现行的新会计准则当中，不但对一般企业的会计科目进行了详细列示，而且还对一些特殊企业的专用会计科目进行了列示，如银行、证券公司以及石油生产企业等。然而，却并未针对房地产企业的专用会计科目进行列示，由此导致了会计实务操作中房地产企业只能自己按照需要补充增设会计科目的问题，并且补充和增设也没有统一的标准。由于房地产企业缺少专用会计科目，从而使其在进行会计核算时，都是用一般企业的会计科目进行替代，致使会计科目的使用非常混乱。如有的房地产企业在会计核算中使用了“在建工程”进行成本核算，但该会计科目的明细科目较多，所以并不适用于大型建设项目的会计核算，这就造成有的房地产企业在成本与费用核算时，仍使用“开发成本”等原有的会计科目。
（二）销售收入核算过于复杂
相比较其他行业的收入确认而言，房地产企业在自行开发后进行的销售收入确认较为复杂，造成这一问题的原因在于：一是房地产企业在开发项目中投入资金额巨大，且项目开发周期较长，使得房地产企业经常采取预售、分期收款等方式销售商品，以达到快速回笼资金的目的；二是房地产企业的预售程序繁琐，先要取得预售许可证，才能签订预售合同，收取预售房款，而后再签订销售合同，待验收合格后再交付全额房款，办理产权过户手续。然而在预售中，商品房尚未竣工，未能满足销售收入的确认条件，使得房地产企业销售行为增加了销售收入确认与核算的复杂性。
（三）开发成本与销售收入不具有配比性
房地产企业的生产经营过程具有一定的特殊性，由此导致了企业的开发成本与销售收入不具匹配性，具体体现在如下几个方面：其一，房地产项目开发需要经历较长的周期，仅土地开发一项最短便需要1-2年，有时甚至会达到4-5年之久。企业在开发前期一般都需要投入数量较大的资金，这些资金在投入后便会被计入为当期费用，只要项目未正式竣工且验收合格并交付，就算将所有的商品都预售完毕，所得的这部分价款也不可以确认为企业收入，由此导致了会计核算中的配比原则无法实行。其二，工程项目是房地产企业的成本载体，而在具体销售的过程中，售价主要取决于楼层的高低及户型等因素，这就造成了商品的售价均不相同，若采取均摊的方法核算成本，就会造成销售收入与其开发成本不配比。
（四）会计信息披露不足
房地产企业属于高风险企业，在项目开发建设中面临着政策风险、土地风险、不可抗力风险等多种风险因素，这就要求房地产企业必须加强对风险信息的披露，使得会计信息使用者更加准确、全面地掌握房地产企业经营业绩和财务状况。然而在实际操作中，房地产企业并没有完全披露土地成本、土地储备量、项目现金流量、利润构成等方面的会计信息。同时，房地产企业也没有充分揭示自身的偿债能力，选择性地隐瞒对外担保、应收账款、负债等信息，使得会计信息难以真实地反映房地产企业的财务状况，不利于投资者做出正确的投资决策。
二、改善房地产企业会计核算问题的措施
（一）规范专用会计科目使用
从我国目前的实际情况上看，针对房地产企业制定专门的会计准则具有一定的困难，短时期基本无法实现。为了使房地产企业在进行会计核算时，能够有可以使用的专用会计科目，可以参照新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增设房地产企业专用会计科目。这样不但能够弥补新会计准确没有关于房地产企业专用会计科目的不足，而且还能有效避免房地产企业在进行会计实务操作中各自为政的混乱局面出现，更为重要的是可以进一步增强房地产企业的会计信息质量。例如，根据我国基建部门对工程建设项目单独建账核算的规定要求，新会计准则可将原“在建工程”这一会计科目中的明细科目全部改为一级科目，并结合房地产企业的具体情况，对一级科目进行补充和增设，由此既可以满足相关部门的核算要求，并且还能够为房地产企业的产品定价提供依据。
（二）规范销售收入确认与核算
房地产行业会计实务范文 篇六
房地产企业财务成本管理的现状分析
财务成本核算缺乏真实性、及时性，影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范，由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象；②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异，造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象；③成本费用分摊随意性过高，造成工程成本核算脱离了经营实际；④成本核算与施工进程不同步，造成核算结果滞后于工程进度，财务成本信息不够准确、及时，影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性，不论成本高低都能盈利，形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式，是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题，由于项目已经实施，已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制，财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失，没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系，实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面，首先要加强企业信用管理，信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目，有利于做大做强。其次资金筹措要有计划，根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理，加快资金周转。防止企业过度预支资金，否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设，完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、可操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理规范化和制度化；三是要具备相应的考核制度，强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制，完善资金管理系统
房地产行业是资金密集度高的行业，加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中，并将不同的预算资金规划进行结合，通过对会计核算系统与网上信息系统的利用，建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，大型房地产企业、二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率，降低资金使用成本。
房地产行业会计实务 篇七
一、房地产开发企业的业务范围和特点
由此可见，房地产开发企业的生产经营与其他房地产相关企业有很大的不同，这很大程度上是由于其开发经营业务的复杂性所决定的。开发产品周期长，投资大，要从规划设计开始，经过研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。因此，经营风险也很大。
房地产开发企业的投入资金多风险大，除此之外房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。相应地，在销售收入方面的确认也有很多情况需要注意。因此，业务自身的特点决定了房地产开发企业的会计核算有很多特殊情况。
二、房地产开发企业会计核算的特点
房地产开发企业的特殊经营活动以及相对严格的管理要求，使得其会计核算方面与其他的房地产相关行业有许多不同：
（一）产成品的种类多，且核算方法不同。
房地产开发企业的产品生产时间很长，且作为其产成品的是建造好的房屋，因此对于产成品的种类划分有很多不同的标准，很多产成品既可以是属于此类也可以属于彼类，这样的模糊特性给会计核算带来了很大的困难，而且核算的方法也不尽相同。
（二）产品成本的核算复杂。
由于产品的特殊性，使得产品成本在计量，归结和核算的过程中出现较为复杂的特点。
三、房地产开发企业会计核算现状及成因分析
随着我国市场经济的不断深化，房地产开发企业获得了长足的发展，但是，不可否认，在发展的同时也遇到了很多瓶颈。包括在会计核算中，由于房地产开发企业自身的业务特点以及新旧体制变更所带来的冲突，使得房地产开发企业的会计核算仍然存在许多不完善，不规范的问题。
（一）销售收入的确认存在很大的困难
房地产开发企业的产成品有很大特殊性，它的销售通常有两种形势。一种是自主开发后销售，另一种是在买方合同的约束下进行开发。也就是开发后销售和开发前销售这两种形式。开发前销售有很大的保障，因此在销售收入的确认方面也较为简单，应该按照建造合同的标准进行收入的确认。而开发后销售有很大不确定性，通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品的销售需要取得预售许可证和销售许可证，同时，还要经过签订预售合同并预定房款、签订正式销售合同，工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。所以，房地产商品的收入确认同其他生产收入相比有很大特殊性，同时，由于房地产商品的开发建造时间长，耗资巨大且费用的归结较为复杂，使得商品的销售收入的确认也有很大的困难。
（二）产成品成本在计量上常常不能贯彻收入费用配比原则
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价。
通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
（三）收益评价指标不能真实反映企业业绩
一般的公司业绩评价指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，不准确的信息极容易误导投资者。这是由房地产企业投入产出周期的特殊性决定的，例如企业的年报中往往存在业绩波动较大的现象。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等，更有赖于会计界对会计信息的真实反映与充分披露。
（四）会计信息质量存在问题
行业的特性使得房地产开发企业的会计信息反映质量存在很大不确定性和不客观性，有的甚至存在虚假信息。例如房地产开发企业会计实务中销售收入的确认随意性较大；各企业之间和同一企业前后各期的业绩信息的可比性较差；企业报表中的现金流量信息不够全面准确；对于企业的风险披露不足等等。这些问题直接影响到房地产开发企业的会计信息质量信誉以及投资人的投资风险。
四、规范房地产开发企业会计核算的相关对策
房地产业是一个国家的经济主导产业，他的发展好坏直接关系到整个国家的经济稳定。因此，规范房地产开发企业会计核算体系的运行，提高房地产开发企业的会计信息质量是维护我国经济发展环境稳定的重要课题。对此，笔者提出以下建议：
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
理论是实践的指导，有了规范的理论体系，房地产开发企业的会计实务实践才能有法可依，因此，建立和完善房地产开发行业的各种规则准则是规范会计核算的首要任务。例如建立完善收入确认准则指引；建立和完善配套工程的会计核算准则指引；扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业内部会计核算和财务管理制度；完善房地产开发企业，尤其是上市公司的内部治理结构和内部控制制度等。
（二）相关会计准则应全面与国际会计准则接轨
随着全球经济一体化步伐的加快，以及房地产行业作为资本市场的一大特性，外资投向的明朗化，房地产行业的对外开放是一个明显的趋势，在这种状况下，房地产行业的会计核算所遵循的我国的会计准则应该在此基础上进一步完善和发展，充分地全面地与国际会计准则接轨，使得后续的开放发展顺道畅通。
（三）加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础
房地产开发企业通常容易在现金流量的管理、财务管理、成本管理方面存在问题，这一切都属于企业管理的范畴，因此，要想规范房地产开发企业的会计核算，加强企业的财务管理有着非常大的必要。这些都是会计信息形成的重要基础，要保证这些基础的上层建筑准确客观，基础的管理十分必要。
（四）完善企业的内控体系，增强风险控制环节
房地产市场公平竞争的需要，在强手如林的竞争环境中立于不败之地，实现近期求生存、长期谋发展的目标，房地产开发企业必须多快好省地进行开发活动，加强开发产品成本的控制，不断降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，节约使用资金，提高企业经济效益。同时，会计信息的质量关系着企业的长远发展，因此，完善会计核算的内部控制制度，对于企业的发展有益无害。
参考文献：
[1]彭俊。房地产会计。上海：百家出版社。1994
[2]郑修建。房地产开发企业财务会计。北京：中国政法大学出版社。2001
[3]冯西伏。浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策。经济与管理。2003,5
[4]潘恒昌，鞠鸿志。浅议房地产开发企业的收入确认。北京机械工业学院学报
房地产行业会计实务范文 篇八
关键词：房地产；开发企业；审计；应对措施
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。
一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区
1.对企业当期利润实行人为调节
(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。
(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。
2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。
3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。
二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施
针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。
1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。
2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。
3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。
三、结束语
由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。
参考文献：
[1]李西乐。房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[J].内控与审计，2011.
房地产行业会计实务 篇九
新会计准则中最大变化之一是公允价值概念的引入。由于投资性房地产在具体的计算方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又有意愿通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续上涨的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现该利润，必然会引起房地产股票的新一轮上涨。但就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。
第一，公允价值计量对房地产行业的实际影响。一是地产公司估值与利润影响的有限性。用公允价值核算存在一个显而易见的缺点，即公允价值增值的收益并无相应的现金流，并不改变投资性房地产的价值。假设公允价值评估合理，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，将以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。二是税收问题可能导致降低公司价值。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有成本模式。三是运用公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，从而增加了公司业绩的不稳定性；另一方面也有可能掩盖管理层的经营不利或优秀管理能力。四是公允价值难寻成为房地产企业执行准则的阻碍。确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提，但新准则中并没有提到这两点。一些市场行为没有一个参照交易体系，而符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；且由于地段、楼层、质量、朝向等各异，为求公允价值而花费昂贵成本是大多房地产企业不愿承担的。
第二，我国现行环境下应用公允价值应关注的问题：(1)公允价值的选择问题。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用为目的的房地产则不适用。从我国的现状来看，不成熟的市场相对缺乏的未来现金流量以及折现率的信息使得判断常常具有很大的不确定性。而一种计量方式若要有用，决不能以牺牲可靠性为代价。(2)土地使用权的用途问题。未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明。从准则实施的角度看，如果不对该内容加以规范和控制，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。(3)盈余管理问题。公允价值的变动计入当期损益改变了通常的收益观，即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润，公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。(4)企业选择计价模式到底是满足外部条件还是满足自身需求的问题。新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观地反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，提高信息的相关性。但在实施的过程中，企业往往是基于自身需要来考虑计价模式的选择问题。(5)可操作性问题。公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的会计人员才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。
第三，公允价值运用于房地产行业的前景。一是公允价值计量将与历史成本计量共存。公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，它与历史成本计量两者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。二是实行公允价值计量后，现金流将成为反映房地产企业经营管理能力的一项重要指标，从而受到更多的关注。公允价值变动计入当年损益意味着公司的利润将会出现较大波动，所以利润指标的评价意义可能会降低。因此，为切实反映企业资产的营运效率、回报率以及持续经营能力，现金流量信息将处于与资产负债、利润信息同等重要的地位。三是使用公允价值计量会造成房地产企业的信息成本增加。对于采用公允价值进行会计计量的企业，会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。所以在推动使用公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政策力度保证其实施。四是建立实施公允价值的良好环境。由于公允价值的表现形式有多种，除准则的界定和指引外，有时更多地依赖于会计人员的职业判断能力。因此，为了保证公允价值计量在会计实务中顺利实施，必须全面提高会计人员的素质，通过加强会计人员的职业后续教育以普及公允价值计量观念和计量的专门技能。企业历史实现的收益往往是预测未来收益的重要依据，通过过去的现金流可以预测未来的现金流，同时建立容量大、时效性强的行业数据信息，以便职业人员在资产定价时选取适当的参数。
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